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Coûts et impôts applicables aux biens immobiliers au Portugal

 

COÛTS ET IMPÔTS APPLICABLES AUX BIENS IMMOBILIERS AU PORTUGAL* 

 

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Perspective de l'ACHETEUR:

  • IMT (Impôt sur le transfert de la propriété)
  • Droit de Timbre
  • Frais d'enregistrement/notaire
  • Frais de contentieux/juridiques

 

IMT - IMPÔT SUR LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ

(Impôt municipal sur les transferts de biens immobiliers à titre onéreux)

 

Qu'est-ce que l'IMT? Qui est tenu de le payer? À quel moment?

 

L'IMT, tel que l'indique le nom, s'applique dès qu'il existe un changement de propriétaire(s) du bien immobilier. Cet impôt est payé par l'acheteur avant la signature de l'acte authentique, car le justificatif original de paiement doit être présenté au notaire au moment de la conclusion de la transaction.

Le taux s'applique à la valeur la plus élevée du bien immobilier, que ce soit le prix d'acquisition ou la valeur patrimoniale - VPT (valeur fiscale de la propriété/valeur imposable attribuée par les autorités fiscales). N'oubliez pas que la valeur imposable est, dans la plupart des cas, très inférieure au prix d'acquisition. L'IMT aura une variation selon que vous soyez en train d'acquérir une propriété pour logement propre et permanent ou pour résidence secondaire ou encore vouée au bail.

 

Taux**

 

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Formule de Calcul

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Ex.: Acquisition d'une propriété pour logement propre et permanent, d'un montant de 250 000 EUR.

250 000 EUR x 7% = 17 500 EUR

Montant déduit = 9 087,19 EUR

Montant total à payer = 17 500 EUR - 9 087,19 = 8 412,81 EUR

 

 

Ex.: Acquisition d'une propriété pour résidence secondaire, d'un montant de 450 000 EUR.

450 000 EUR x 8% = 36 000 EUR

Montant déduit = 11 035,25 EUR

Montant total à payer = 36 000 EUR - 11 035,25 = 24 964,75 EUR

 

Exemptions

Certaines acquisitions pourront bénéficier d'exemption, notamment en cas d'acquisition de biens immeubles pour logement, objets de réhabilitation urbaine ou d'acquistion de biens immobliers classés d'intérêt national / public / municipal, ou encore en vertu du RFAI (Régime de l'impôt de promotion de l'investissement), par lequel les entreprises réalisent des investissements importants, entre autres.

 

 

DROIT DE TIMBRE (Imposto de Selo), FRAIS DE CONTENTIEUX/JURIDIQUES,

NOTAIRE et FRAIS D'ENREGISTREMENT

 

DROIT DE TIMBRE

Le droit de timbre porte sur un ensemble d'actes ayant eu lieu au Portugal et non soumis/exempts de TVA, tels que les contrats, les actes notariés/authentiques, les prêts hypothécaires et les opérations financières, entre autres. Le taux a une variation selon le type d'opération. Lors de l'acquisition d'une propriété, le taux est de 0.8% sur le montant le plus élevé du bien immeuble (valeur de la vente ou VPT - valeur patrimoniale). L'acquéreur est tenu de le payer avant l'acte authentique et en présenter justificatif de paiement au notaire.

Auncun droit de timbre ne s'applique en cas d'acquisition par une entreprise white-listed corporate d'une propriété.

 

 

Formule de Calcul du Droit de Timbre

 

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Ex.: Acquisition d'une propriété d'un montant de 500 000 EUR.

Montant total à payer = 500 000 EUR x 0.8%  = 4 000 EUR

 

FRAIS DE CONTENTIEUX / JURIDIQUES

 

Au moment d'acquérir une propriété, il est recommandé de rechercher le conseil juridique d'un avocat, car son rôle est essentiel afin de réaliser la transaction sans erreurs et de forme simple. L'avocat vérifiera la propriété, la solvabilité du vendeur, obtiendra le certificat de registre foncier, vérifiera toute éventuelle restriction légale relative à l'immeuble en cause, analysera les exigences préalables et les restrictions associées à l'acquisition, entre autres. En cas d'acquisition de parts d'une société propriétaire, l'avocat se chargera de prendre toutes les mesures relativement à l'entreprise, à ses biens et à sa situation légale. (En lire davantage sur le processus d'acquisition d'une propriété au Portugal).

 

Les honoraires d'un avocat varient normalement entre 0.75% et 2% sur la valeur d'acquistion de la propriété. 

 

NOTAIRE et FRAIS d'ENREGISTREMENT

 

Après l'acquisition de la propriété, il faut informer le bureau local des finances ainsi que l'enregistrer au Registre foncier (votre avocat s«en chargera). Les frais d'enregistremement ainsi que ceux du notaire sont payés par l'acquéreur et s'élèveront à près de 1000 EUR.

 

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En qualité de PROPRIÉTAIRE, les impôts relatifs à un bien immobilier sont les suivants:

  • IMI (Impôt Foncier Annuel)
  • IS
  • AIMI (Impôt supplémentaire à l'impôt foncier)
  • Frais de Fonctionnement

 

 

IMI - IMPÔT FONCIER ANNUEL

(Imposto Municipal sobre Imóveis)

 

L'IMI est prélevé en fonction de la valeur fiscale de la propriété (valeur proportionnelle de la propriété - VPT), qui prend en compte plusieurs critères comme l'ancienneté de la propriété, la taille, les annexes et la localisation. L'impôt foncier est fixé annuellement par chaque municipalité et est compris entre 0,3% et 0,8%. 

Bonne nouvelle pour les propriétaires en plein "Triangle Doré": la Municipalité de Loulé baissera le taux à un minimum de 0,3% en 2017 (contre 0,38% antérieurement).

 

Taux

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L'IMI est payé annuellement au moyen:

  • d'un simple versement en avril, si l'impôt est inférieur à 250 € ;
  • de deux versements (avril et novembre) si le montant est compris entre 250 € et 500 € ;
  • de trois versements (avril, juillet, novembre) si le montant est supérieur à 500 €.

 

Exemptions

Il existe quelques exemptions disponibles (ex. : la propriété pour résidence permanente peut faire l'objet d'une exemption entre 3 et 6 ans, selon la valeur imposable - Art. 46 nº 1 de l'EBF - régime portugais des avantages fiscaux) ainsi que des délais qui s'y appliquent. De plus, l'information contenue dans cet article ne constitue pas un relevé complet de la question traitée. Pour cela, nous vous recommandons d'obtenir un conseil personnalisé.  

 

AIMI - IMPÔT SUPPLÉMENTAIRE À L'IMPÔT FONCIER

 

Le droit de timbre (IS) de 1% sur les "immeubles de luxe" a été supprimé et "substitué" par l'AIMI (impôt supplémentaire à l'IMI). Le nouvel impôt porte sur la somme des Valeurs patrimoniales imposables (VPT - nous rappelons de nouveau qu'il n'est pas équivalent à la valeur d'acquisition du bien) de tous les biens immobiliers destinés au logement et les terrains voués à la construction dont la valeur est supérieure à 600 000 EUR détenus par chaque personne imposable (sauf biens immobiliers industriels et touristiques).

Pour simplifier, un propriétaire dont la somme des VPT de son patrimoine (logement/terrains voués à la construction) est supérieure à 600 000 EUR, paiera un taux de 0,7% uniquement sur l'excédent au dessus de 600 000 EUR (ex. : si la VPT est de 700 000 EUR, le propriétaire paiera 0,7% de 100 000 EUR). Il faut souligner que les personnes physiques ont une garantie de déduction*** de 600 000 EUR à la VPT total ou de 1 200 000 EUR, si les personnes imposables - mariées ou en concubinage - choisissent l'imposition conjointe. Ainsi, ils ne paieront l'impôt que si la valeur finale, après deductions, dépasse la limite de 600 000 EUR (ou 1 200 000 EUR dans le dernier cas). Lorsque la somme des valeurs patrimoniales est supérieure à 1 000 000 EUR, le taux marginal est de 1%.

 

Ainsi, si d'un côté, l'AIMI pénalise actuellement un nouveau éventail de propriétaires (ceux qui possèdent des biens immobiliers dont le montant est compris entre 600 000 EUR et 1 000 000 EUR) qui avant étaient visés par l'IS, d'un autre côté, il est favorable aux propriétaires qui avant étaient taxés à 1% sur la VPT totale, et qui sont maintenant imposés à 0,7% sur la VPT jusqu'au montant de 1 000 000 et de 1% sur le montant dépassant cette limite.

 

Concernant les biens immobiliers de sociétés enregistrées dans des paradis fiscaux (Gibraltar, Saint-Marin, etc.), la pénalisation de 7,5% se maintient, comme c'était le cas avec l'IS.

 

Bonne nouvelle pour les personnes morales : la taxe appliquée est de 0,4%**** sur la totalité de la VPT (et pas seulement sur l'excédent comme c'est le cas pour les personnes physiques), mais... cela signifie que pour les propriétés des whitelisted companies (Delaware, Malte, etc.), l'impôt a souffert une réduction de 1% vers 0,4%!

 

DÉPENSES DE FONCTIONNEMENT

 

Outre les habituelles dépenses d'eau, de gaz, d'électricité, de manutention de la piscine/jardin, alarme, assurance (...) qui auront une variation substantielle selon leur utilisation/fournisseur/localisation, le propriétaire d'un bien immobilier situé dans une résidence/resort devra payer les dépenses respectives pour une manutention correcte des lieux et de ses infrastructures. Le Triangle doré possède de nombreuse résidences, toutes très différente, de sorte que nous pensons qu'il est plus judicieux de regrouper toute l'information générique concernant les plus importante d'entre elles. Consultez notre onglet spécifique pour en savoir plus sur les prix des résidences.

 

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Si vous prenez la décision de VENDRE VOTRE PROPRIÉTÉ, sachez quels sont les coûts principaux que vous devrez prévoir:

 

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

 

L’impôt sur les plus-values est dû au moment du transfert de la propriété et porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou de la valeur de construction), ajustée selon le taux d’inflation et nette de tout frais documenté encouru dans le cadre de l’acquisition de la propriété (impôt sur le transfert de la propriété, honoraires et  frais d’enregistrement), de la vente (commission de l’agent immobilier) et des améliorations majeures (survenues dans les 12 années précédant la vente). Ainsi, il est extrêmement important de conserver tous les reçus et factures*****, au moment de construire ou de remodeler la propriété.

Le taux imposé est de 28% pour les personnes physiques non-résidentes****** et de 25% pour les personnes morales non-résidentes. Un résident dans l’espace UE pourra choisir d’être imposé comme un résident portugais, mais sera tenu de déclarer l’ensemble de ses revenus au niveau international afin de calculer le taux marginal de l’impôt qui sera appliqué à la plus-value.

Les résidents portugais sont imposables sur 50% de la plus-value gérée. L’exonération de l’inflation est disponible passés deux ans. Les plus-values immobilières seront ajoutées à leurs autres revenus de la même année selon le taux d’imposition sur le revenu applicable (variant entre 14,50% et 48% en 2016).

Si vous êtes résident sous le régime RNH (résident non-habituel), la plus-value est « exemptée progressivement » au Portugal si celle-ci est imposée dans son pays d’origine. Ainsi, cela signifie que de telles plus-values sont ajoutées à l’ensemble de la déclaration fiscale et alors, l’impôt sur cet ensemble est déduit du passif global. Cela indique en fait que le taux d’imposition sur tout revenu ou plus-value, directement imposable au Portugal peut faire l’objet d’une augmentation.

Vous pourrez éviter le paiement de cet impôt – totalement ou partiellement- si la propriété qui est vendue est votre résidence principale et si le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition, l’amélioration ou la construction d’une autre résidence principale au Portugal, dans l’espace EU ou de l’EEE (Espace économique européen), dans un délai de 36 mois après la vente ou de 24 mois avant la vente.

Il existe d’autres moyens de réduire votre facture fiscale, selon le calcul des plus-values de vos biens, mais il est recommandé que vous preniez conseil auprès d’un expert fiscal.

 

FRAIS D'AGENCE IMMOBILIÈRE

 

Il est fondamental de pouvoir garantir que vous traitez avec une agence immobilière dûment autorisée. Vous pourrez toujours confirmer le numéro de licence de l’agence et sa validité sur le site Web IMPIC

La commission des agences immobilières est couramment établie à 5% + TVA selon le taux légal en vigueur. Comme indiqué précédemment, ces dépenses pourront être utilisées afin de réduire l’imposition de vos plus-values, lors de la vente de la propriété.

 

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DROITS DE SUCCESSION

 

Il existe une exonération d’impôt pour les héritages de la famille proche (parents/enfants, époux). Relativement aux donations, vous devrez calculer un droit de timbre de 0,8% sur la valeur VPT.

L’héritage ou les donations d’autres personnes physiques seront soumis à un droit de timbre au taux fixe de 10%.

 

 

 

 

*Clause de non-responsabilité: en préparant ce site et son contenu, tous les efforts ont été entrepris afin d'offrir une information la plus actuelle, correcte et claire possible. Cependant, vu que des erreurs d'inadvertance peuvent surgir et que les lois et règlements applicables changent perpétuellement, l'information peut ne pas être actuelle, ni correcte. La précision du contenu, les opinions exprimées et d'autres liens fournis pas ces informations n'ont pas fait l'objet de recherches, de vérifications, de contrôles ou d'approbation par YLP. De plus, l'information contenue sur ce site est fournie comme un aperçu général et abstrait et ne doit en aucun cas être considérée comme une déclaration autorisée par la loi portuguaise ou son application. L'information sur ce site ne constitue pas une déclaration complète des questions traitées. Aucune action ne devra être prise ou omise sur le fondement de l'information de ce site. Le lecteur devra toujours obtenir un conseil juridique spécifique et professionnel.

 

**Autres taux d'IMT : aux terrains non constructibles, s'applique le taux de 5% ; aux propriétés constructibles, non vouées exclusivement au logement (ex. : terrains à immeubles et à vocation commerciale) s'applique le taux de 6,5% et aux propriétés acquises par les résidents dans des "paradis fiscaux", le taux est de 10% Aucun IMT n'est applicable dans le cadre de l'acquisition d'actions d'une White listed corporate (informations dupplémentaires en fin d'article).

 

***Cette déduction ne s'applique pas aux: personnes morales dont l'actif est composé de 50% de biens immobiliers non affectés aux activités de nature agricole, industrielle ou commerciale ; personnes morales dont l'activité est l'acquisition et la vente de biens immobiliers ; sociétés de simple administration de biens, soumises au régime de transparence fiscale ; personnes imposables ayant des dettes envers l'Autorité fiscale portugaise et à la Sécurité sociale portugaise ; organismes bénéficiant de régimes fiscaux clairement plus favorables.

 

****Concernant les immeubles affectés à un usage personnel des titulaires du capital, des membres des organes sociaux ou de tout autre organe de l'administration, le même taux appliqué aux personnes physiques, c'est-à-dire 0,7%, est appliqué et un taux marginal de 1% est appliqué à la parcelle du montant imposable qui dépasse 1 million €.

 

*****Veuillez noter que les factures doivent inclure l’information appropriée afin d’être considérées comme des « factures légales » au Portugal, comprenant entre autres, le numéro de facture, la date, le nom et le numéro fiscal du client, ainsi que le fournisseur du produit/service, etc.

 

******S’agissant de résidents du Royaume-Uni, la plus-value serait également imposable au RU, mais sous le régime du traité sur la double imposition, tout impôt liquidé au Portugal peut être déduit de l’impôt dû au RU.

 

 

 

 

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